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云南日报再赞俊发 | 新螺蛳湾片区绘就跨越发展蓝图
信息来源:原创    发布时间:2019-07-31      发布者:admin
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7月31日,云南日报刊登专版文章《升级大配套 做优大环境 焕新大市场——俊发·新螺蛳湾片区绘就跨越发展蓝图》,深度全面介绍了俊发·新螺蛳湾的蝶变。继7月17日后,云南日报再次专版刊登俊发·新螺蛳湾片区建设所取得的一系列瞩目成就。全文如下:

2019年7月26日,俊发集团旗下公司云南中豪置业有限责任公司通过网上公开交易方式,以91.98亿元的价格竞得官渡区矣六街道11宗共789亩土地(包含7宗住宅用地,4宗商业用地)。


该批土地位于俊发·新螺蛳湾板块内,属于官渡区塔密片区三旧连片开发改造项目,北临广福路,东临昆玉高速,南临绕城高速,西临彩云北路,地处昆明主城、呈贡新区、空港新城的中心区域,区位优势明显,多条城市干道环绕,三条地铁轨道线(包含规划未建)贯穿,距机场、高铁站路程均在30公里以内,片区内还设置了大型公交枢纽、南部客运站、云南省旅游服务中心等设施。据测算,未来5年,片区内的居住人口有望突破15万人,项目周边的辐射人口将达100万人。

与区位优势形成鲜明对比的是,新螺蛳湾片区内部生活、教育、医疗配套匮乏,城市功能较为单一,已入驻的2.5万商户和4000多户居民多年来面临上学难、就医难、出行难等问题。随着此次土地成功交易,新螺蛳湾片区的公共设施配套、人居环境、商业氛围有望大幅提升,城市功能布局和产业结构、社会结构得以优化。
让当年“孤岛”亮起万家灯火

每天清晨,繁忙的螺蛳湾市场就迎来摩肩接踵的人群。这个总面积约4平方公里的区域,有经营户2.5万户,已开业经营面积超过380万平方米,女装、男装、童装、鞋业、百货、家电、建材、药材、灯饰、窗帘布艺等批发零售业态一应俱全,日均人流量达30万余人次。

但是,历史因素导致该市场发展和片区宜居度受到制约:部分内部道路建设未完工、交通微循环不畅,学校配套、医疗配套缺乏,大部分商户、业主和务工人员的子女无法就近入学、就医,拆迁项目长期停工留下大片荒芜土地,住宅建设体量严重不足,餐饮、购物等生活消费场所缺失⋯⋯一到晚间,当大量人群离开,新螺蛳湾片区犹如一座“孤岛”,沉寂在城市的万家灯火当中。


2018年8月,昆明市规划局公示了官渡区塔密片区三旧连片开发改造项目相关区域控制性详细规划调整规划方案,调整改善了片区空间结构及功能布局,在公共绿地不减少的前提下,重点对教育资源的布局、布点和服务半径进行了优化,为片区改造的实施和城市环境品质的提升奠定了基础。

本次出让地块编号为KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22,一共11宗约789.4亩,含616亩住宅用地和173亩商业用地,容积率4.38-8,最大可建面积约287万平方米。

令外界关注的并非仅仅是土地交易规模,更是公共设施配套建设和其他用于环境品质提升的举措。

土地竞得者俊发集团,于2017年10月成立昆明俊奥商业有限公司(以下简称“俊奥公司”),自重组该片区原开发企业——中豪集团以来,在解决民生维稳、金融债务、市场提升等方面,取得了阶段性的成效。此次再竞得11宗连片土地,为新螺蛳湾片区整体开发、功能提升赢得了空间。

除教育、医疗、道路、绿化等基础配套建设之外,值得一提的是片区内商业业态的重新调整。俊奥公司副总经理王振宇介绍,此前的螺蛳湾国际商贸城是定位于面向西南的、以批发业态为主的小商品贸易市场,但随着商业格局、消费行为、片区人口的变化,除了对商贸市场原有业态进行优化调整之外,此次新增的3块商业用地,还将打造约60万平方米的体验式商业,包括大型购物中心、餐饮消费体验目的地、一站式娱乐潮玩地,特色文创艺术场所、IMAX影院、运动健身配套等。


认清机遇挑战  重构商业生态

西南地区富有盛名的小商品交易市场——“螺蛳湾”,曾是老昆明几代人的经典记忆。螺蛳湾经营商户运用自己的智慧,挥洒汗水,建设市场。螺蛳湾的变化发展就是我国改革开放的缩影,它的变迁也折射了一座城市的发展变迁。

10年前,因老螺蛳湾不再适应城市发展的需要,根据昆明市委、市政府的工作部署,2009年2月西山区启动螺蛳湾商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设项目升级改造工作,2009年11月完成老螺蛳湾市场关闭搬迁,原经营商户全部整体搬迁至新址——“中豪螺蛳湾国际商贸城”。此地为昆明市主城区与呈贡新区的交通门户,东临昆玉高速、西临新昆洛路、北靠广福路、南接昆明市南部客运站,正居于未来的昆明市东南板块核心地段。

经多年发展,螺蛳湾升级改造成为云南商贸业升级的代表性事件之一;是提升昆明城市商业竞争力的又一契机;是建设区域性国际中心城市的昆明,把目光投向更广阔市场的一次尝试。

表面上看,老螺蛳湾升级改造前的消防隐患、交通瓶颈、环境不佳是公众能够感受到的缺憾;从专业角度来看,缺乏大物流、大配套,才是阻碍一个综合性、有辐射力的商贸城继续向前走的致命问题。

然而螺蛳湾国际商贸城的前进道路并不平顺。2014年以来,其开发主体中豪集团由于资金链断裂、内部管理混乱、违规预售、欠付工程款等原因,旗下开发的项目悉数停工。

自俊发集团宣布全面重组中豪集团以来,社会各界为之一振。如今要在现有的螺蛳湾小商品交易市场的基础上构建全新的商业生态,面对机遇和挑战,俊发将会怎样做?

新螺蛳湾的市场经营面临诸多瓶颈,原有的依赖市场本身块状聚集的传统模式,显然早已落后。新螺蛳湾的商户要在新经济时代实现升级转型,必须应对电商冲击和“去中间环节”趋势的巨大挑战。否则,只能在全球产业链分工的微笑曲线中,处在仿版复制、二级批发的价值链最低端。

俊奥公司总经理崔庆鹏介绍,升级改造的目的,是在传统批发为主的购物模式基础上新增符合新时代购物需求的业态和配套,这不仅涉及到硬件的改造升级,还涉及经营思路的转换、市场服务的优化。近一年来,俊奥公司主要围绕上述目的开展工作,力争在保留“螺蛳湾”品牌价值的前提下,全面打造一个新的螺蛳湾。

做一线管理多年的俊发·新螺蛳湾国际商贸城二期市场项目总监王伟,面对新经济对传统批发模式的冲击感触颇多。如今,一方面是信息技术高速发展带来的线上交易增多、价格更加透明,一方面是交通发达、物流业发达带来的便利性,都给新螺蛳湾市场以“二级批发”为主的商户带来巨大的影响。“举个例子,以前云南州市的客户如果去广州进货,不仅需要在昆明转车,还要坐火车30多个小时到达,非常不便。如果高铁开通,七八个小时就能到广州,直接找到一级批发商拿货,再留个微信,就可以直接在线上交易了。”

应对这种新形势,及时调整,王伟谈了几点公司的思考和措施——

“首先,把人留下来。要吸引更多的消费者到螺蛳湾,则需改变单一的批发购物模式,把新螺蛳湾打造成集购物、餐饮、游乐、休闲等一体的体验式商业中心。

近期,初步做了一些改变:

第一是改变过去的低端面貌场所,提升购物环境。如二期8区楼下的小吃街,过去不仅布局混乱不堪,卫生状况也极其恶劣,我们把那些不合格的摊位进行了清除,重新规划装修、严格统一管理,去年10月,新的美食城开业,整洁规范、品类众多、经营红火,广受好评。另外,商户经营店面档次需提升,许多人甚至不知道许多品牌电器的一级代理商就在新螺蛳湾市场二期,因为环境与品牌代理商店面的想象相距甚远。重新改造升级后的店面,即使本增加了,采购商却觉得更靠谱。

第二是面对片区常住人口越来越多,而传统批发市场的人气却不断下降的现状,我们逐步调整业态和购物形式,在新零售方面狠下功夫,把市场的含金量做起来。如我们打造的运动专区,招募知名品牌入驻,一改过去中低端购物的固有印象;而今年6月1日刚开业的“韩国女装馆”,把更多时尚理念融入其中,增加零售的比重。

第三是面对目前集合式购物趋势,我们把多个相关品类集中在一起规划,满足了消费者多层次的购物需求,也降低了商户单项经营的风险。如我们在17区的4楼开放的商超供应链就是一个全新的尝试。以前,一个卖塑料制品的商户和一个卖瓷器的商户互不相干,品类单一,抗风险能力差,且铺子都是10多个平方米的小开间。如今为了满足集合式购物,他们可以整合起来,做成一个大超市类型的开放式购物空间,不仅丰富性增加了,也大大提升了档次。

其次,除了把人气留下来,还要让我们云南的产品走出去。云南虽不及江浙一带几十年的产业积淀,但云南有自身的特色产业优势和面向南亚东南亚的区位优势。希望由政府牵头,在螺蛳湾设置特定区域,进行外贸采购、海关报税等,还可组织展销会,拓宽商户们的销售渠道,让云南特色产品卖到全国甚至全球。”

新螺蛳湾市场一期和三期则面临不同的挑战。一期是以传统服装、鞋帽为主的传统批发型市场聚集而成,商业模式较为成熟、人气也较高,“但必须做到与时俱进。除了批发业务以外,我们考虑到未来5年,片区内的居住人口将突破15万人,项目周边辐射人口将达100万人,围绕这样庞大的购物需求,我们对零售业态比重进行了增加,并让经营环境往商场方向走。”俊发·新螺蛳湾国际商贸城一期市场项目总监曹洪源介绍。

“比如我们正在装修的4楼区域,铺面的面积都在150平方米以上,最大的达到200多平方米,这已经远远超出了单纯批发的概念。落地窗设计、轻奢装修风格,营造了一种更具时代气息的购物氛围。另外还设有1000多平方米的餐饮区,大大弥补了配套不足的缺点。”

“总之,要做到批发、零售两条腿走路,线上线下同步化,仅靠一个个小商家是做不到的,需要市场方集合众多力量组织实施。”曹洪源说。

定位于“建材家居博览城”的新螺蛳湾三期,起步更晚,但发展空间值得期待。三期市场项目负责人张选光介绍,除了承载菊花村中药材市场搬迁的区域之外,建材家居这一大类业态陆续火热招商。“总建筑面积约70万平方米,6个区8层楼,聚合建材家居全产业链。”

“尤其值得一提的是窗帘布艺市场,面积9万平方米,目前是全昆明规模最大的窗帘市场。经营窗帘和床上用品的很多商家是我们做工作从一期、二期转移过来的,因为产品的特殊性,展示空间需求较大,之前的铺面已经不能满足。同时,由于借鉴了一期、二期的经验教训,三期从规划、硬件设施配置上就起点更高,比如立体停车场、电梯、通道等设施,满足做生意的各个环节。”

“三期的招商完成是在2018年,市场还需要培育,目前开门率约90%,但我们有信心把市场炒热做熟,下一步还将把家居这一板块的招商拓展进来。”


软硬件提升改造  旧貌换新颜

2018年9月,俊发·新螺蛳湾国际商贸城全面启动了一期市场“卫生间升级改造”项目,总投资约为2500万元,计划改建卫生间143间。现已完成所有的改造项目,“新款”卫生间于今年6月正式投入使用。

据介绍,率先启动的是在一期市场A区5楼办公区的卫生间样板间升级改造。具体措施是将原有的水槽式厕所拆除,更换成蹲便器式;原有水箱式小便池拆除,更换成自动感应式;更换卫生间隔断和上下水管材,并对屋面、地面防水布置、开关、插座、漏电保护器、配电箱、应急灯等进行更换。

总体空间布局满足人性化需求,最大化合理利用空间;根据性别特点合理配比男女卫生间的小便池和蹲便器数量;还针对原有清洁工清洗区域的不合理分配重新进行了设计。

另外,对抽排风机和风量、便池和洗手池清洁用水、整体灯光照明进行全面升级,集成自动感应出水、自动通排风扇、声控感应灯光三大系统;装修内饰方面,加装了钢制结构的门框整体呈现出现代化工业风格,改用简洁明快的浅灰色瓷砖。

“卫生间干净卫生整洁,心情都美美的。俊发来了,新螺蛳湾真的变了!”一位商户感叹。

其实,这只是俊发新螺蛳湾升级改造的一个小小事例。从2018年以来,市场导视系统升级、公共免费服务WiFi设置、物业形象升级、外立面清洗、增加内部市场绿植栽培等举措陆续进行,深受好评。

许多商户和消费者曾反映,在商贸城这样业态十全的商贸航母,导视系统就相当于“雷达系统和指示系统”,消费者们批发购物想要省时省力全靠它们。新增的导视系统包括:车辆导视5座、户外二级导视7座、户外三级导视19个、户外行人导视近200个、商场入口门头标识约50个、停车导视系统15座⋯⋯

环境换装,人也换装。今年3月,市场的物业服务人员,包括安保、工程、保洁等板块工作者全部换上新设计的工装,搭配新定制的工牌,方便业主及商户们更好地监督物业公司员工的工作,也更有辨识度。“改变的是形象,但不变的是初心,俊发·新螺蛳湾物业的使命没有变,热忱没有变,奋勇争先、真诚服务的身影也没有变。”俊奥公司策划部一位同事评价道。

“一带一路”使古老的丝路焕发出新的蓬勃生机。云南位于中国西南部,是中国唯一可以同时从陆上沟通东南亚、南亚的省份,区位优势独特,这使得云南成为了“一带一路”建设上具有突出地缘优势的省份之一。

俊发·新螺蛳湾由于其已有优势和区位发展前景,享有其他区域无法比拟的人才、资金、市场、物流等资源,将成为“一带一路”建设面向南亚东南亚的重要支点。时势造英雄,在这个充满发展活力的新时代,新螺蛳湾片区已经勾勒出一幅跨越式发展的蓝图,不忘初心、砥砺前行。


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